Contact
Veni Groningen
Damsterdiep 231
9713 ED Groningen
050 364 62 62
Veni Enschede
Haaksbergerstraat 116
7513 EA Enschede
053 234 06 66
Veni Leeuwarden
Wortelhaven 79
8911 GL Leeuwarden
058 210 01 24
Vergelijkingskaarten
Snel naar
Je maximale hypotheek hangt af van je inkomen, je maandelijkse schulden en de huidige leennormen. Het is geen kwestie van een vast percentage of vermenigvuldigingsfactor, maar een berekening waarin meerdere factoren samenkomen. De kern: geldverstrekkers kijken of je de maandlasten kunt betalen, nu én als de rente zou stijgen.
Je leencapaciteit wordt bepaald door je bruto jaarinkomen minus je maandelijkse schulden en kredieten. Denk aan een doorlopend krediet, autolease (financial lease, niet operational), studieschuld of andere leningen. Deze worden eerst omgerekend naar een bedrag dat van je leencapaciteit afgaat.
Ook de rentevaste periode speelt een rol. Bij een renteperiode korter dan 10 jaar wordt er gerekend met een toetsrente: een fictief hoger rentepercentage waarmee je aantoont dat je ook hogere lasten kunt dragen. Bij een rentevast periode van 10 jaar of langer wordt de werkelijke rente gebruikt. Dat kan flink schelen in wat je kunt lenen.
Een hypotheekberekening begint altijd met je inkomen. Daarvan wordt een percentage als basis genomen voor je maximale maandlasten. Daarna worden je schulden en kredieten eraf gehaald. Het bedrag dat overblijft, bepaalt hoeveel hypotheek je maximaal kunt krijgen.
Stel: je hebt een vaste baan, verdient een gemiddeld inkomen en hebt een studieschuld. Die studieschuld wordt meestal 1-op-1 van je maximale hypotheekschuld afgetrokken, vooral als je onder het nieuwe leenstelsel valt. Heb je een auto op financial lease? Dan rekent de geldverstrekker die lease óók mee als schuld. Een operational lease van de zaak staat daarentegen in de cijfers van je onderneming en telt niet mee voor je hypotheek.
Een hypotheek berekenen doe je daarom het beste met een rekentool die deze factoren allemaal meeneemt. Of je overlegt met een adviseur die toegang heeft tot de actuele rekenmodellen van verschillende geldverstrekkers. Job van Manen van Veni Groep helpt je graag om je persoonlijke situatie door te rekenen en te kijken welke geldverstrekker het beste bij je past.
Vast inkomen uit loondienst is het makkelijkst mee te nemen. Variabel inkomen zoals bonus, provisie, overwerk of vakantiegeld wordt door sommige geldverstrekkers meegenomen, maar niet door allemaal. Of het meetelt, hangt af van de structuur en voorspelbaarheid.
Als je zzp'er of ondernemer bent, kijken geldverstrekkers naar je gemiddelde winst over de afgelopen drie jaar. Dat maakt het lastiger om je maximale hypotheek te berekenen, omdat schommelingen in omzet direct invloed hebben op je leencapaciteit.
Een studieschuld verlaagt je maximale hypotheek, maar hoeveel verschilt per situatie. Het is afhankelijk van of je in het oude of nieuwe stelsel zit; binnen 15 jaar terugbetalen is minder voordelig (want: een hogere maandlast) dan binnen 35 jaar terugbetalen. Bij het nieuwe leenstelsel wordt de schuld meestal integraal afgetrokken van wat je kunt lenen. Bij het oude stelsel rekenen geldverstrekkers met een toeslag op basis van wettelijke normen. Hoe dat precies uitpakt, hangt af van je geldverstrekker en je totale financiële plaatje.
Wil je snel weten wat de impact is? Een hypotheek berekenen met studieschuld vraagt om actuele gegevens van je schuld, je maandelijkse aflossing en je resterende looptijd. Veel online rekentools houden hier al rekening mee, maar een persoonlijk adviesgesprek geeft meer zekerheid.
Kosten zoals notaris, taxatie, advies of verbouwing meefinancieren is niet standaard mogelijk. Het kan alleen als de taxatiewaarde van je woning hoger is dan de koopsom. Dan kun je het verschil gebruiken om extra kosten mee te financieren. Dit is eerder uitzondering dan regel.
Reken er dus niet automatisch op dat je aankoopkosten kunt meefinancieren. Heb je die mogelijkheid wel, dan moet je goed doorrekenen of het verstandig is. Je leent dan meer dan de waarde van je woning, wat risico's met zich meebrengt als de markt daalt.
Bruto hypotheeklasten zijn wat je maandelijks aan de bank betaalt: rente en aflossing. Netto hypotheeklasten zijn wat je daadwerkelijk kwijt bent, na aftrek van de hypotheekrenteaftrek via je belastingaangifte. Die aftrek krijg je dus niet maandelijks terug, maar jaarlijks via je aangifte.
De bruto maandlasten zijn het bedrag waar je rekening mee moet houden in je maandelijkse budget. De netto lasten zijn lager, maar komen pas later beschikbaar. Plan je financiën daarom op basis van je bruto lasten, niet op de netto lasten.
Elke geldverstrekker hanteert eigen rekenregels. De ene bank accepteert vakantiegeld volledig, de andere rekent daar maar een deel van mee. Ook de manier waarop studieschuld, bonus of zzp-inkomen wordt meegewogen verschilt. En natuurlijk zorgen de renteverschillen ook voor andere uitkomsten. Daarom kan je maximale hypotheek bij de ene bank hoger uitvallen dan bij de andere.
Als je een hypotheek berekenen wilt die echt klopt, moet je meerdere geldverstrekkers vergelijken. Een onafhankelijk adviseur heeft toegang tot die verschillende rekenmodellen en ziet direct waar je het beste terechtkomt. Dat scheelt niet alleen tijd, maar vaak ook tienduizenden euro's leencapaciteit.
Meer weten over hoe verschillende aanbieders tegen jouw situatie aankijken? Bekijk dan de actuele rentetop 5 en zie welke geldverstrekkers momenteel scherp zitten.
Soms zit je nét onder het bedrag dat je nodig hebt. Dan zijn er een paar opties om je leencapaciteit te verhogen. Let op: sommige aanpassingen zijn structureel, andere tijdelijk.
Een hypotheek ophogen is trouwens iets anders dan oversluiten. Ophogen betekent dat je een extra lening afsluit bovenop je bestaande hypotheek, bijvoorbeeld voor een verbouwing. Dat kan alleen als je leencapaciteit het toelaat en je huidige hypotheek blijft gewoon doorlopen.
Ja, dat kan met een online rekentool. Die geeft je een indicatie van je maximale leenbedrag. Maar een tool kent je situatie niet persoonlijk. Heb je variabel inkomen, een complexe arbeidsovereenkomst, een eerdere verkoop, een buitenlandse partner of zzp-inkomsten? Dan wijkt de werkelijkheid vaak af van wat een standaardtool laat zien.
Een adviseur kijkt verder dan alleen de cijfers. Hij weet welke geldverstrekker het beste bij jouw situatie past, hoe je je aanvraag het sterkst maakt en waar je ruimte hebt om te optimaliseren. Dat maakt het verschil tussen een hypotheek die net niet lukt en een hypotheek die wél past.
Je leencapaciteit verandert als je inkomen stijgt, schulden aflost of je gezinssituatie wijzigt. Ook als je van plan bent te verbouwen, te verhuizen of een tweede woning te kopen is het verstandig om opnieuw te berekenen hoeveel ruimte je hebt. Bij iedere verandering die invloed heeft op de hypotheek ontstaat er een nieuw toetsmoment waarop de inkomenssituatie & waarde van het huis beoordeeld moeten worden. Bespreek dus ook je toekomstplannen met de adviseur, dat voorkomt extra kosten die je over 2-3 jaar misschien moet maken.
Daarnaast kan het slim zijn om je hypotheek opnieuw door te rekenen als je rentevaste periode afloopt. De markt is veranderd, je inkomen waarschijnlijk ook. Misschien kun je nu meer lenen of juist kiezen voor een andere opzet die beter bij je past.
Dat hangt af van je bruto jaarinkomen, eventuele schulden en de rentevaste periode die je kiest. Er is geen vaste vuistregel zoals '4x je salaris', elke situatie is anders. Een hypotheekberekening met actuele gegevens geeft het beste beeld.
Ja, maar dan kijken geldverstrekkers meestal naar je gemiddelde winst over de afgelopen drie jaar op basis van je belastingaangiftes. Schommelingen in omzet maken het lastiger om een eenduidig bedrag te noemen. Een adviseur helpt je om je situatie helder in kaart te brengen en de beste geldverstrekker te vinden. Het is al mogelijk om een hypotheek krijgen als zzp’er wanneer je 12 maanden ondernemer bent, maar dan ben je vaak beperkt in de keuze van geldverstrekkers. Je adviseur kan je hier alles over vertellen.
Als je loonsverhoging binnen zes maanden ingaat, kun je die vaak al meenemen in je aanvraag. Dat scheelt in hoeveel je kunt lenen. Overleg dit van tevoren met je adviseur, zodat je de juiste documenten kunt aanleveren bij de geldverstrekker. Ook een contractwijziging heeft invloed, bijvoorbeeld meer uren werken of vaste uren krijgen i.p.v. variabele uren.
Bij Veni Groep staan we voor je klaar met onafhankelijk en persoonlijk advies. Geen standaardoplossingen, maar een aanpak die écht bij jou past.
Je eerste eigen huis kopen: spannend, maar ook best ingewikkeld. De woningmarkt is krap, starters hebben het lastig en de regels lijken steeds te veranderen. Toch is een starterswoning kopen in 2026 absoluut mogelijk, mits je goed voorbereid bent en weet waar je op moet letten.
Je leencapaciteit hangt af van je inkomen, je vaste lasten en je betalingsverplichtingen. De Nibud-normen bepalen hoeveel hypotheek haalbaar is. Heb je een vast dienstverband en weinig schulden? Dan kun je meestal meer lenen dan met flexwerk of een studieschuld.
Let op: álle bestaande kredieten verlagen je leencapaciteit. Denk aan een persoonlijke lening, creditcard of financiering. Een autolease van de zaak speelt meestal geen rol, maar een financial lease op eigen naam wél. Ook een studieschuld uit het nieuwe stelsel wordt vaak direct afgetrokken van het maximale leenbedrag.
Wil je precies weten waar je staat? Bereken eerst je maximale hypotheek op basis van je persoonlijke situatie.
Sinds 2024 kunnen starters in veel gemeenten gebruikmaken van een starterslening. Dit is een extra lening bovenop je hypotheek, bedoeld om je koopkracht te vergroten. De voorwaarden verschillen per gemeente, maar meestal geldt:
Een starterslening vergroot je kansen op de woningmarkt aanzienlijk. Vooral in krappe regio's kan dit het verschil maken tussen wel of niet meebieden. Check altijd bij jouw gemeente of je in aanmerking komt.
De aankoopprijs is één ding, maar reken op flink wat extra kosten:
Deze kosten meefinancieren in je hypotheek is zelden mogelijk. Dat kan alleen als de taxatiewaarde hoger is dan de koopprijs en dat is bij starters meestal niet het geval. Zorg dus dat je deze kosten zelf kunt betalen, plus een buffer voor onverwachte uitgaven.
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is een vangnet als je door onvoorziene omstandigheden je hypotheek niet meer kunt betalen. Voor starters is NHG vaak een slimme keuze:
In 2026 mag je maximaal € 435.000 lenen met NHG (dit bedrag wordt jaarlijks geïndexeerd). Let op: dit is het maximale hypotheekbedrag inclusief eventuele verbouwingskosten. Voor veel starters is NHG daarom toegankelijk, vooral buiten de Randstad.
Meer weten over de voorwaarden? Lees verder over de maandlasten en voordelen van NHG.
Samen kopen vergroot je leencapaciteit flink. Jullie inkomens worden gecombineerd, waardoor je een hoger bedrag kunt lenen. Dit opent deuren op de woningmarkt, maar brengt ook risico's met zich mee.
Spreek vooraf juridisch af wat er gebeurt bij scheiding, overlijden of als één partij wil verkopen. Een samenlevingscontract of partnerschapsovereenkomst regelt dit. Ook verstandig: kijk naar een overlijdensrisicoverzekering, zodat de achterblijvende partner niet met een onbetaalbare hypotheek blijft zitten.
Koop je samen met een vriend? Wees extra scherp op de juridische afspraken. Vriendschappen kunnen veranderen, een goede vastlegging voorkomt ellende.
De praktijk in 2026: starters moeten snel schakelen en vaak boven de vraagprijs bieden. Toch zijn er manieren om je kansen te vergroten:
Een starterswoning kopen vraagt in deze markt creativiteit en realisme. Volgens adviseur Job van Manen van Veni Groep is het vooral belangrijk dat starters niet overhaast beslissen: 'Stress leidt tot verkeerde keuzes. Neem de tijd om te vergelijken en laat je goed adviseren.'
Bij een rentevaste periode van 10 jaar of langer wordt je leencapaciteit berekend op basis van de werkelijke rente. Kies je voor korter, bijvoorbeeld 5 jaar vast? Dan rekent de bank met een hogere toetsrente om te checken of je ook hogere lasten aankan.
Voor starters is een langere rentevaste periode vaak verstandig. Je hebt zekerheid over je maandlasten en loopt minder risico bij rentestijgingen. Wel zit je langer vast aan je keuze, tussentijds oversluiten kan kostbaar zijn.
Wil je meer flexibiliteit? Overweeg een kortere periode, maar reken dan wel door wat rentestijging voor je portemonnee betekent.
Je eerste huis is zelden perfect. Verbouwen of verduurzamen is vaak nodig, maar kan dat ook direct meefinancieren? In sommige gevallen wel, maar alleen als de taxateur de woning ná verbouwing hoger waardeert dan de koopprijs plus verbouwingskosten.
Voor starters is dit lastig. Je koopt vaak al aan de bovenkant van je budget, dus extra lenen zit er zelden in. De praktijk: eerst kopen, daarna sparen voor de verbouwing. Of klein beginnen met energie-efficiënte maatregelen die je stapsgewijs kunt financieren.
Wil je toch direct investeren in verduurzaming? Check of je in aanmerking komt voor subsidies of een energiebespaarlening via het Nationaal Warmtefonds.
Stap voor stap naar jouw eerste huis:
Een starterswoning kopen vraagt voorbereiding, maar met de juiste stappen kom je ver. Begin tijdig, informeer goed en laat je niet opjagen door de markt.
Ja, maar het hangt af van je situatie. Veel geldverstrekkers kijken naar de duur en stabiliteit van je inkomen. Heb je al enkele jaren hetzelfde werk, ook al is het tijdelijk? Dan maak je meer kans. Flexwerkers en ZZP'ers moeten vaak meer gegevens aanleveren, zoals jaaropgaven en belastingaangiftes over meerdere jaren.
Minimaal 2% tot 4% van de aankoopprijs voor de kosten koper: notaris, taxatie, adviseur en eventueel overdrachtsbelasting. Bij een woning van € 300.000 is dat zo'n € 6.000 tot € 12.000. Extra spaargeld voor onverwachte kosten is verstandig, denk aan direct onderhoud of kleine verbouwingen.
Een starterslening is een gemeentelijke regeling die extra leencapaciteit geeft bovenop je hypotheek. Een startershipotheek is gewoon een reguliere hypotheek voor mensen die voor het eerst een woning kopen. Er zit geen verschil in het product zelf, alleen in de doelgroep.
Ja, maar je studieschuld verlaagt wel je maximale hypotheek. Bij het nieuwe leenstelsel wordt de schuld vaak direct afgetrokken van je leencapaciteit. Hoe groot de impact precies is, hangt af van je geldverstrekker en het terugbetalingsstelsel. Vraag vooraf door hoeveel minder je kunt lenen door je studieschuld.
Bij Veni Groep staan we voor je klaar met onafhankelijk en persoonlijk advies. Geen standaardoplossingen, maar een aanpak die écht bij jou past.
Als starter op de woningmarkt kun je in 2026 een hypotheek afsluiten tot een bepaald percentage van je bruto jaarinkomen. Hoeveel dat precies is, hangt af van je inkomen, je schulden en de woningwaarde. Een startershypotheek verschilt technisch niet van een 'gewone' hypotheek, maar je zit vaak in een andere situatie: minder spaargeld, minder werkervaring en vaak een bescheidener inkomen.
De uitdaging voor starters? Je wilt vaak maximaal lenen om überhaupt iets te kunnen kopen in een krappe woningmarkt. Maar wat kun je realistisch lenen, welke kosten komen erbij kijken, en hoe vergroot je je kansen? Dat lees je hier.
Je leencapaciteit wordt berekend op basis van je bruto jaarinkomen, verminderd met je maandelijkse schulden en kredieten. Denk aan een studieschuld, een doorlopend krediet of een autolease (alleen financial lease telt mee). Hoe hoger je inkomen en hoe lager je schulden, hoe meer je kunt lenen.
Stel: je verdient een modaal salaris en hebt geen schulden. Dan kun je waarschijnlijk genoeg lenen voor een starterswoning in veel regio's. Heb je wel een studieschuld? Dan wordt dat bedrag vaak direct afgetrokken van je maximale hypotheekschuld, vooral bij het nieuwe leenstelsel. Geldverstrekkers rekenen dan ook een toeslag op basis van wettelijke normen.
Let op: als je rente korter dan 10 jaar vaststaat, wordt er met een toetsrente gerekend. Kies je voor een rentevaste periode van 10 jaar of langer? Dan wordt de werkelijke rente gebruikt, wat gunstig kan uitpakken.
Om een startershypotheek aan te vragen, moet je aan een aantal voorwaarden voldoen:
Voldoende inkomen: meestal een vast contract of een intentieverklaring, maar sommige geldverstrekkers accepteren ook flexwerkers of zzp'ers met minimaal drie jaar winst
Heb je een tijdelijk contract? Dan kan het ingewikkelder worden, maar zeker niet onmogelijk. Sommige geldverstrekkers zijn soepeler, vooral als je in een sector werkt met veel vraag naar personeel. Ook een vast contract voor bepaalde tijd kan bij meerdere banken worden geaccepteerd, zeker als je uitzicht hebt op een vast contract.
Een studieschuld is voor veel starters de grootste belemmering. Bij het nieuwe leenstelsel (gestart in 2015) wordt de schuld vaak 1-op-1 afgetrokken van je maximale hypotheekschuld, plus een toeslag. Bij het oude stelsel rekenen geldverstrekkers vaak met een aanname over de maandelijkse aflossing.
Hoe groot de impact is, verschilt per geldverstrekker en terugbetaalstelsel. De ene bank rekent strenger dan de andere. Een adviseur kan voor jou uitrekenen welke geldverstrekker het beste bij jouw situatie past. Martijn Wichmann, hypotheekadviseur bij Veni Groep, ziet dit vaak: "Bij starters met een studieschuld kan het verschil tussen geldverstrekkers oplopen tot tienduizenden euro's leencapaciteit."
Een afgeloste studieschuld wordt natuurlijk niet meer meegenomen. En sommige geldverstrekkers geven een hoger percentage leencapaciteit als je inkomen stijgt door studie of carrièregroei.
Je kunt meestal niet alles financieren. De kosten koper, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatiekosten en advieskosten, moet je zelf betalen. Voor starters tot 35 jaar geldt in 2026 vaak een vrijstelling van overdrachtsbelasting bij aankoop van een eigen woning tot een bepaald bedrag. Dat scheelt flink.
Reken op ongeveer 2 tot 5% van de koopsom aan kosten koper. Voor een woning van € 300.000 is dat tussen de € 6.000 en € 15.000. Heb je dat niet? Dan kun je in uitzonderlijke gevallen de kosten meefinancieren, maar dat kan alleen als de getaxeerde waarde hoger is dan de koopsom. Het is geen standaardoptie.
Tip: spaar zoveel mogelijk voordat je begint met zoeken. Hoe meer eigen geld je hebt, hoe meer keuze je hebt en hoe sneller je kunt handelen als je een geschikte woning vindt.
Bijna alle starters kiezen voor een annuïteitenhypotheek of een lineaire hypotheek. Beide vormen zijn aftrekbaar en je lost elke maand af. Het verschil:
Voor starters is een annuïteitenhypotheek vaak prettiger omdat je maandlasten lager en stabieler zijn. Je hebt dan meer financiële ruimte voor andere zaken, zoals verbouwingen of onverwachte kosten.
Wil je zekerheid? Kies dan voor een lange rentevaste periode van 10, 15 of zelfs 20 jaar. Je weet dan precies wat je maandelijks kwijt bent, ook als de rente in de toekomst stijgt. Neem je een kortere rentevaste periode? Dan moet je rekening houden met een toetsrente, wat je leencapaciteit verlaagt.
Als je net afgestudeerd bent en je weet dat je inkomen binnen zes maanden flink stijgt, kun je dit soms al meenemen bij je eerste aanvraag. Denk aan een vaste aanstelling na je proeftijd, of een salarisstijging door een nieuwe functie. Vraag je geldverstrekker of adviseur of dit mogelijk is.
Stijgt je inkomen pas later? Dan kun je je hypotheek ophogen door een extra lening af te sluiten bovenop je bestaande hypotheek. Dat is niet hetzelfde als oversluiten. Bij een verhoging neem je een tweede hypotheek, bijvoorbeeld voor een verbouwing of verduurzaming. Je bestaande hypotheek blijft gewoon doorlopen.
Sommige gemeenten bieden een starterslening aan voor mensen met een bescheiden inkomen die anders geen woning kunnen kopen. Deze lening vult je hypotheek aan en heeft vaak gunstige voorwaarden, zoals een lagere rente of uitstel van aflossing.
Daarnaast kun je in sommige gevallen gebruikmaken van samenkoopconstructies, waarbij je een deel van de woning koopt en het andere deel huurt van een woningcorporatie of investeerder. Dit verlaagt je koopsom en dus ook je benodigde hypotheek.
Check of je gemeente of provincie zo'n regeling heeft. De voorwaarden verschillen sterk per regio. Een adviseur kan je helpen om te kijken of je in aanmerking komt.
De startersmarkt is competitief. Huizen gaan snel, vaak na één bezichtiging. Hoe zorg je dat jouw bod serieus genomen wordt?
Heb je een partner? Samen lenen vergroot je leencapaciteit flink. Let wel: jullie worden beiden volledig aansprakelijk voor de volledige hypotheekschuld, ook als de relatie stopt.
Als je eenmaal een huis hebt gekocht, kun je na afloop van je rentevaste periode overwegen om over te sluiten naar een andere geldverstrekker met een lagere rente. Vooral als je inkomen is gestegen of je studieschuld is afgelost, kan dit aantrekkelijk zijn.
Let op boeterente: sluit je over vóór het einde van je rentevaste periode, dan betaal je vaak een flinke boete. Reken dus goed uit of oversluiten echt loont. Een adviseur kan dit voor je doorrekenen.
Meer weten over de mogelijkheden? Bekijk de pagina over hypotheken of lees meer over hoe je je maximale hypotheek kunt bepalen.
Wil je snel starten? Volg deze stappen:
Wil je persoonlijk advies of heb je vragen over jouw situatie? Neem dan contact op of plan een vrijblijvend gesprek in.
Ja, dat kan. Sommige geldverstrekkers accepteren een contract voor bepaalde tijd, vooral als je uitzicht hebt op een vaste aanstelling of werkt in een sector met veel vraag. De voorwaarden verschillen per bank, dus het loont om te vergelijken.
Reken op ongeveer 2 tot 5% van de koopsom voor kosten koper. Voor een woning van € 250.000 is dat tussen de € 5.000 en € 12.500. Starters tot 35 jaar betalen vaak geen of verminderde overdrachtsbelasting, wat scheelt.
Nee, een studieschuld kun je niet meefinancieren in je hypotheek. De schuld wordt wel meegenomen in de berekening van je leencapaciteit en verlaagt meestal het bedrag dat je kunt lenen. Aflossen voor je een huis koopt helpt dus.
Er is technisch geen verschil. De term startershypotheek wordt gebruikt voor mensen die voor het eerst een huis kopen. Je krijgt dezelfde hypotheekvormen en voorwaarden als doorstromers, maar je situatie als starter (minder spaargeld en mogelijk een studieschuld) vraagt om maatwerk.
Ja, maar je hebt meestal minimaal drie jaar jaarrekeningen nodig met voldoende en stabiele winst. Sommige geldverstrekkers zijn soepeler dan andere. Als zzp'er is het verstandig om je aangifte inkomstenbelasting goed op orde te hebben en eventueel accountantsverklaringen te overleggen.
Begin met oriënteren zodra je weet dat je binnen afzienbare tijd een huis wilt kopen. Regel een hypotheekofferte voordat je actief gaat zoeken, zodat je snel kunt handelen als je een geschikte woning vindt. Wachten tot de rente daalt is gokken; de woningmarkt wacht niet.
Bij Veni Groep staan we voor je klaar met onafhankelijk en persoonlijk advies. Geen standaardoplossingen, maar een aanpak die écht bij jou past.
Maak een afspraak met Veni Groep →
Je huis is meer waard dan je hypotheekschuld. Die overwaarde kun je onder voorwaarden opnemen en gebruiken voor bijvoorbeeld verbouwen, investeren of een tweede woning. Maar niet iedereen kan zomaar overwaarde opnemen: banken stellen heldere eisen aan je inkomen en de nieuwe hypotheek moet opnieuw getoetst worden.
Overwaarde is het verschil tussen wat je huis waard is en wat je nog aan hypotheek schuldig bent. Stel: je huis is €400.000 waard en je hebt nog €250.000 aan hypotheekschuld. Dan heb je €150.000 overwaarde.
Die overwaarde zit vast in je stenen, maar je kunt het omzetten in contant geld door je hypotheek te verhogen. Je leent dan extra bij, meestal via een apart aflossingsvrij deel of een tweede hypotheekdeel. De bank toetst deze aanvraag opnieuw; je inkomen, schulden en de woningwaarde moeten dus wel voldoende zijn.
Let op: overwaarde opnemen is alleen mogelijk als je aan de leencapaciteit voldoet. Ook als je huis technisch genoeg waarde heeft, moet je inkomen genoeg ruimte bieden voor de extra maandlasten.
De meeste banken lenen maximaal 100% van de woningwaarde. Heb je al 80% geleend, dan kun je theoretisch nog 20% opnemen. Maar in de praktijk zijn er beperkingen:
Wil je bijvoorbeeld €50.000 opnemen voor een verbouwing? Dan berekent de bank eerst of je maandlasten stijgen en of je inkomen dit kan dragen. Heb je weinig inkomen of veel andere schulden, dan kan het zijn dat je maar een deel van de overwaarde kunt gebruiken.
Er zijn verschillende redenen om overwaarde op te nemen. De meest voorkomende:
Overwaarde opnemen kost geld en brengt risico's met zich mee. Denk aan:
Veel mensen verwarren overwaarde opnemen met oversluiten. Het verschil:
Overwaarde opnemen: je verhoogt je bestaande hypotheek of sluit een tweede hypotheekdeel af bij dezelfde of een andere bank. Je houdt je oude hypotheek vaak gewoon lopen.
Oversluiten: je vervangt je volledige hypotheek door een nieuwe, vaak bij een andere bank en met een lagere rente. Overwaarde opnemen kan hier onderdeel van zijn, maar het hoeft niet.
Wil je alleen de rente verlagen, dan sluit je over. Wil je ook extra geld vrij maken, dan neem je overwaarde op tijdens het oversluiten. Dat kan in één keer, mits je leencapaciteit voldoende is.
Wil je overwaarde opnemen? Dit zijn de stappen:
Volgens Job van Manen loopt het proces meestal soepeler als je overwaarde opneemt bij je huidige bank. Zij kennen je dossier al. Maar vergelijk altijd, want een andere bank kan betere voorwaarden bieden.
Overwaarde opnemen is geen inkomen, dus je betaalt er geen inkomstenbelasting over. Maar de rente die je betaalt over het opgenomen bedrag is vaak niet aftrekbaar. Er zijn uitzonderingen:
De fiscale regels zijn ingewikkeld en veranderen regelmatig. Laat je adviseren voordat je grote bedragen opneemt, zodat je geen verrassingen krijgt bij je aangifte.
Overwaarde opnemen is niet altijd de slimste keuze. Overweeg deze opties:
Bereken altijd de totale kosten en vergelijk de maandlasten. Soms betaal je op termijn meer rente door overwaarde op te nemen dan via een andere weg.
Nee. Sta je samen op de hypotheekakte? Dan moet je partner instemmen met de verhoging. De bank vraagt beide handtekeningen en controleert of jullie allebei genoeg inkomen hebben voor de extra lasten.
Dat hangt af van je bank en de complexiteit van je aanvraag. Reken op minimaal 4 tot 8 weken tussen eerste aanvraag en uitbetaling. Een taxatie, documentencheck en notarisafspraak kosten tijd. Wil je snel geld, bespreek dan direct de planning met je adviseur.
Ja, maar de bank kijkt kritischer naar je inkomen. Je hebt meestal drie volledige jaaropgaven nodig en de bank rekent met een gemiddelde of het laagste jaar. Heb je weinig winst gemaakt, dan is je leencapaciteit beperkt, ook al heb je veel overwaarde.
Je hypotheekschuld blijft hetzelfde, maar je overwaarde krimpt. In het ergste geval krijg je een restschuld: je schuld is hoger dan de woningwaarde. Dat is vooral risicovol als je binnen enkele jaren moet verkopen. De bank kan in extreme gevallen extra zekerheid vragen of je rente verhogen.
Bij Veni Groep staan we voor je klaar met onafhankelijk en persoonlijk advies. Geen standaardoplossingen, maar een aanpak die écht bij jou past.
Veni Groningen
Damsterdiep 231
9713 ED Groningen
Veni Enschede
Haaksbergerstraat 116
7513 EA Enschede
Veni Leeuwarden
Wortelhaven 79
8911 GL Leeuwarden