Aflossingsvrije hypotheek: hoe werkt het en is het verstandig?
19-jun-2026
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je maandelijks alleen rente. Je lost niets af op de hoofdsom, waardoor je maandlasten lager zijn dan bij een annuïtaire of lineaire hypotheek. Aan het einde van de looptijd, vaak dertig jaar, staat de volledige schuld nog open en moet je die in één keer terugbetalen.
Deze vorm werd jarenlang veel afgesloten, vooral vóór de kredietcrisis. Inmiddels gelden strengere regels: nieuwe aflossingsvrije hypotheken mogen maximaal 50% van de woningwaarde bedragen. Wie vóór 2013 een volledige aflossingsvrije lening afsloot, mag die wel aanhouden.
Je leent een bedrag van de bank en betaalt daar maandelijks rente over. Die rente blijft gedurende de hele looptijd gelijk als je kiest voor een lange rentevaste periode. Omdat je niet aflost, blijft de hoofdsom onveranderd.
Stel: je leent een bepaald bedrag aflossingsvrij. Bij de huidige rentetarieven betaal je maandelijks alleen rente. Bij een annuïtaire hypotheek zou je maandelijks meer betalen, omdat je dan ook aflost. Dat verschil maakt een aflossingsvrije hypotheek aantrekkelijk voor wie lagere maandlasten wil.
Let op: aan het einde van de looptijd moet je alsnog het volledige geleende bedrag terugbetalen. Dat doe je bijvoorbeeld door je huis te verkopen, spaargeld in te zetten of een andere financieringsvorm te kiezen.
Sinds 2013 mogen banken maximaal 50% van de marktwaarde van je woning aflossingsvrij verstrekken. De overige 50% moet je aflossen via een annuïtaire of lineaire hypotheek. Deze maatregel moet voorkomen dat huiseigenaren na dertig jaar nog met een enorme schuld zitten.
Voorbeeld: je koopt een huis. Dan mag je maximaal de helft van de woningwaarde aflossingsvrij lenen. Voor het resterende bedrag kies je een hypotheekvorm waarbij je maandelijks aflost.
Voor hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten, geldt deze beperking niet. Wie toen een volledig aflossingsvrije lening afsloot, mag die voortzetten, ook bij oversluiten naar een andere bank.
Voordelen:
Nadelen:
Een aflossingsvrije hypotheek is niet voor iedereen verstandig. Het werkt vooral goed als je een duidelijk plan hebt voor de aflossing aan het einde van de looptijd.
Volgens Job van Manen van Veni Groep is het belangrijk om vooraf goed na te denken over je strategie. Denk aan:
Zonder concreet plan loop je het risico dat je aan het einde van de looptijd niet genoeg vermogen hebt om af te lossen. Dan moet je alsnog je huis verkopen of een andere lening afsluiten, mogelijk onder ongunstigere voorwaarden.
De rente die je betaalt op een aflossingsvrije hypotheek is volledig aftrekbaar van je inkomen. Dat scheelt behoorlijk in de totale woonlasten, vooral als je in een hogere belastingschijf valt.
Wel belangrijk: de hypotheekrenteaftrek loopt af richting het eindpercentage in de komende jaren. Naarmate het aftrekpercentage daalt, wordt het fiscale voordeel kleiner. Houd hier rekening mee als je overweegt om lang aflossingsvrij te blijven.
Bij een annuïtaire of lineaire hypotheek lost je maandelijks af, waardoor je rentebetalingen in de loop der jaren dalen. Je hypotheekrenteaftrek neemt dus ook af. Bij een aflossingsvrije lening blijft de rente, en daarmee de aftrek, gelijk, zolang de schuld niet daalt.
Steeds meer huiseigenaren met een aflossingsvrije hypotheek kiezen ervoor om (deels) over te stappen naar een annuïtaire of lineaire vorm. Dat kan bij het einde van je rentevaste periode of door tussentijds over te sluiten.
Redenen om over te stappen:
Let op: sommige banken rekenen boeterente als je tussentijds oversluiten. Bekijk daarom altijd eerst je hypotheekakte of vraag advies voordat je overgaat tot wijziging.
Voor vastgoedbeleggers is een aflossingsvrije hypotheek vaak de standaard. Zij kopen panden om te verhuren en willen hun maandlasten laag houden om een positieve cashflow te behouden.
Bij verhuurhypotheken kijken banken vooral naar de huurinkomsten en de waarde van het pand. De schuld blijft weliswaar staan, maar beleggers plannen vaak op verkoop of herfinanciering na een aantal jaar. Zolang de vastgoedmarkt stabiel blijft, levert dat doorgaans genoeg op om de lening af te lossen.
Ook hier geldt: een gedegen exit-strategie is essentieel. Reken niet blind op waardestijging, maar houd rekening met mogelijke marktcorrecties.
Je kunt een aflossingsvrije hypotheek combineren met andere vormen. Dat heet een samengestelde hypotheek. Je lost dan een deel maandelijks af en houdt een ander deel aflossingsvrij.
Voorbeeld: je leent een bepaald bedrag. Daarvan kies je de helft aflossingsvrij en de andere helft annuïtair. Zo bouw je toch vermogen op, maar houd je je maandlasten beheersbaar.
Deze constructie biedt flexibiliteit. Je profiteert van lagere maandlasten door het aflossingsvrije deel, maar vermindert tegelijk het risico aan het einde van de looptijd.
Zonder voldoende vermogen aan het einde van de looptijd blijven er een paar opties over:
Banken verplichten je niet om tussentijds af te lossen, maar adviseren het vaak wel. Hoe dichter je bij de einddatum komt, hoe belangrijker het wordt om een concreet plan te hebben.
Dat hangt af van je situatie. Voor starters die weinig financiële ruimte hebben, kan een gedeeltelijke aflossingsvrije lening helpen om een woning te kopen. Maar zonder duidelijk aflosplan bouw je geen vermogen op en loop je risico bij een dalende woningmarkt.
Voor ondernemers, beleggers of mensen met een stevige vermogenspositie kan aflossingsvrij nog steeds aantrekkelijk zijn. Zij investeren liever hun geld elders dan in hun hypotheek, en hebben vaak een heldere strategie voor de einddatum.
Overweeg je een aflossingsvrije hypotheek? Zorg dan dat je goed begrijpt wat het betekent voor je toekomst. Reken niet alleen naar je maandlasten, maar ook naar wat je over twintig of dertig jaar wilt en kunt.
Nee, sinds 2013 mag maximaal 50% van de woningwaarde aflossingsvrij gefinancierd worden. De rest moet je aflossen. Uitzonderingen gelden voor hypotheken die vóór die datum zijn afgesloten.
Dan moet je de volledige schuld in één keer terugbetalen. Dat doe je meestal door je huis te verkopen, spaargeld in te zetten of een nieuwe lening af te sluiten. Zonder plan loop je risico op financiële problemen.
Niet per se. De rente hangt vooral af van de rentevaste periode, je financiële situatie en de geldverstrekker. Sommige banken rekenen een kleine toeslag voor aflossingsvrij, maar dat verschilt.
Ja, je mag altijd vrijwillig extra aflossen. Sommige banken staan jaarlijks een bepaald percentage boetevrij aflossen toe. Check je hypotheekvoorwaarden of vraag je adviseur naar de mogelijkheden.
Bij Veni Groep staan we voor je klaar met onafhankelijk en persoonlijk advies. Geen standaardoplossingen, maar een aanpak die écht bij jou past.
Veni Groningen
Damsterdiep 231
9713 ED Groningen
Veni Enschede
Haaksbergerstraat 116
7513 EA Enschede
Veni Leeuwarden
Wortelhaven 79
8911 GL Leeuwarden
